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10年后房子是“金价”还是“葱价”?3大趋势已现,内行9字概括

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2019-12-01来源:新金融观察

2016年到2019年,马上又将迎来2020年,本轮房地产调控已经进入到了第四个年头。如今回头看看这几年,房地产市场整体已经出现了明显降温,根据国家统计局70城房价数据显示,10月份无论是一二线城市还是三四线城市,房价涨幅都出现了回落,而且二手房市场当中,35个城市出现下跌,这是时隔四年再次出现类似情况。

在笔者看来,房地产市场逐步回归理性,得益于国家对房地产市场的“一锤定音”,具体来看,主要有三个方面:一个是房子是用来住的,不是用来炒的,将投机炒房客挤出了市场;一个是不再把房地产作为刺激经济的手段,无异于彻底粉碎了期待调控放松的幻想;一个是加快推动房地产长效机制建设,使得房价长期稳定有了可能性,稳定了市场预期。

国家一锤定音,本轮调控发生了不同以往的变化:调控进入第四个年头,持续时间超过以往任何一次;平均每天1.5次的调控次数,密集程度超出了想象。对此,融创中国董事长孙宏斌表示,本轮调控短期不可能结束,不要抱侥幸心理。综上,我们可以得出一个结论:房地产已经告别高歌猛进的阶段了。那么,未来会呈现哪些变化呢?

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未来10年,楼市格局基本已现(3大趋势)

第一,住房方式“四面开花”,买房不再是唯一的选择

自住房商品化以来,房子就不再仅仅只是一个遮风挡雨的住处了,而是逐渐成为家庭财富的象征。过去二十年,单一的住房体系,成为房价不断上涨的原因之一,无论是自住还是投资,买房已经成为乐此不疲的话题,刚需更是不惜动用六个钱包凑首付。

不过,这一情形正发生改变。早在2017年,国家明确提出要加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。过去两年,租售市场开始不断推进,目前北京、长春、上海、南京、杭州、合肥、福州、厦门、济南、郑州、武汉、长沙、广州、深圳、重庆、成都等16个城市入围租赁试点。此外,北京、上海、广州、深圳、南京、烟台、福州、佛山等城市也开始推出共有产权项目,这一“队伍”还在继续壮大。

对此,住建部政策研究中心主任秦虹表示,未来将形成商品房和保障房两大体系,包括公共租赁房、共有产权房市场租赁房和商品房四大类。笔者认为,告别单一住房市场体系,住房方式将“四面开花”。大家可以根据经济能力理性选择,有能力的可以买商品房,资金不足的可以考虑共有产权,买房压力大的或者没有买房打算的,则可以考虑租房。

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第二,存量房时代来临,房地产税距离落地越来越近

一般来说,大家多少都有“喜新厌旧”的心理,所以往往会把眼光放在新房市场,忽略了二手房。但土地资源是稀缺的,当新房供应减少,需求自然会转向二手房市场。因此,一般认为,当二手房交易量超过新房交易量成为主导,楼市就从增量市场进入到了存量市场。

截止目前,北京、上海、深圳、广州、厦门、南京、成都等热点城市已经迈入或正在迈入存量市场。孙宏斌曾说,以前开发商是争增量,如今行业规模达到了15万亿,未来存量市场的竞争也会很激烈。其实,春江水暖鸭先知,开发商对于楼市的变化是最灵敏的,如今不少房地产企业甚至非房地产企业,早已瞄准了存量市场,通过盘活空置房产布局长租公寓。

存量时代渐行渐近,预示大拆大建的时代将慢慢远去,房地产税落地的脚步也越来越近了。一方面,要想满足更多的住房需求,需要把多余的房产推向市场,从而实现住房资源的充分利用;另一方面,增量市场减弱,开发环节的税费和土地收入也会减少,所以需要寻找土地收入的“替代品”。因此,对住房持有环节征税是大势所趋,既盘活了空置的房产,也成为了地方收入的重要来源。

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第三,城镇化继续推进,未来还有将近2亿人口进城

国际经验表明,城镇化进程呈“S”型曲线形状,在这条曲线上有两个拐点,第一个拐点为30%左右的城镇化水平,标志城镇化开始进入高速增长阶段,第二个拐点为70%左右的城镇化水平,标志城镇化将进入低速增长阶段。截至2018年,我国城镇化率接近60%,还差10%就要迎来拐点,目前发达国家普遍都在70%以上。

根据恒大经济研究院数据显示,到2030年,中国城镇化率将会达到70.6%,城镇人口为10.3亿,比现在要新增2亿,也就是说未来还有2亿人口要进城,而新增人口当中的80%,即大约1.6亿将流入全国19个国家级城市群,比如珠三角、长三角、环渤海、长江中游、山东半岛、成渝等等。

伴随我国城镇化进入下半场,今年4月份国家发改委公布了《2019年新型城镇化建设重点任务》,明确大城市要取消或放松落户限制,城区常住人口100万-300万的要全面取消落户限制,城区常住人口300万-500万的要全面放开放宽落户条件,并全面取消重点群体落户限制,超大特大城市也要增加落户规模。显而易见,未来10年将是城镇化快速推进的10年,对于热点一二线城市来说,无疑会释放大量的住房需求。

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10年后,房子是“金价”还是“葱价”?内行9字概括

基于以上楼市3大趋势,在两大住房体系不断形成、存量房市场渐行渐近、城镇化不断推进的楼市大格局下,不仅买房群体出现了分化,城市之间也出现了分化,所以并非所有的房子都具备上涨的动力和基础。对于未来的房价,内行认为,基本可以用9个字来概括:“金价房”和“葱价房”并存。具体分析如下:

城镇化快速推进还有10年进程,期间将有2亿人涌入经济基础更好,就业条件更好,薪资收入更高的都市圈、城市群。因此,供不应求仍将是热点城市的楼市写照。但是,虽然城镇化增长空间很大,住房需求也很旺盛,但房价再次大涨的可能性不大了。随着住房租赁、共有产权等住房方式的完善成熟,买房不再是唯一的选择,保障房市场将承担和分流大量的住房需求,所以供需自然会趋于平稳。因此,虽然这些热点城市的房价长期看涨,但大概率是稳字当头,基本会维持“金价房”。

反之,对于人口净流出、产业结构也比较单一的中小城市来说,过去两三年已经经历了一轮大涨,而且透支了上涨空间,如今伴随调控逐步深入,未来不可避免的要面临调整。中泰证券研究所宏观首席分析师梁中华表示,如果房价不涨或涨幅较小,持有房产几乎是亏钱的,尤其是那些流动性差的中小城市,想要变现很难。除了变现难,目前一些城市已经出现了“葱价房”的信号。进入2019年以来,鹤岗、玉门、乳山因为房价下跌而成为谈资。就拿鹤岗来说,三五万就能买一套60平米的房子。放眼全国来看,此类城市不在少数:投机炒房客离场,年轻人不断外流,房子慢慢就没有了买家托市,长此以往,出现“葱价房”并非没有可能。

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